Toiture commerciale à Laval

Six écarts avec le toit d'une maison

Une fuite dans une maison dérange un ménage. Dans un immeuble, la même fuite peut mouiller un inventaire, arrêter une machine ou toucher trois locataires d'un coup.

Comme pour toute réparation de toiture, on cherche l'entrée de l'eau, on règle la cause, puis on se demande si le toit vaut encore qu'on le répare. Le reste, en revanche, n'a plus la même taille.

• L'étendue. On refait un grand toit par tranches, pendant des semaines, et le budget s'étale parfois sur deux exercices.
• La mécanique. Climatiseurs, conduits, évents et supports traversent la membrane, et chaque traversée est un détail à étancher.
• Les allées et venues. Les techniciens qui entretiennent ces appareils marchent sur la membrane en toute saison, avec leurs outils.
• Le support. Pontage d'acier ou dalle de béton, longues portées : le poids permis et la façon de fixer en dépendent.
• Les gens en dessous. On travaille, on vend ou on habite sous le chantier pendant qu'il avance.
• La façon de décider. Il y a un budget à faire voter, un conseil d'administration à convaincre ou un propriétaire qui exige des prix comparables.

Du local sur rue à l'entrepôt

« Commercial » est un mot large.

• Le commerce et la rangée de locaux. Chaque locataire a son climatiseur. Un restaurant y ajoute une hotte qui rejette de la graisse.
• L'entrepôt et l'usine. Beaucoup de surface, peu de traversées, un pontage d'acier léger.
• L'immeuble de bureaux. Des appareils regroupés, des parapets, et parfois un toit où l'on peut circuler.
• L'immeuble à logements et la copropriété. Un seul toit pour plusieurs ménages, et une décision qui se prend à plusieurs.

Le terrain compte autant que le toit. Entre deux murs mitoyens, au-dessus d'un trottoir passant, le chantier ne s'organise pas comme au milieu d'un stationnement.

Ce que le Code de l'urbanisme de Laval demande d'un toit plat

Deux articles du Code de l'urbanisme de Laval sont à connaître pour un toit plat, et ils valent dans toute la ville.

L'article 380 vise les bâtiments principaux et accessoires qui possèdent un toit plat. L'article ne met pas le commerce ou l'industrie à part. Le revêtement doit être l'un de ceux-ci, ou une combinaison :

• un toit végétalisé,
• un matériau blanc, peint en blanc, ou recouvert d'un enduit réfléchissant ou d'un ballast blanc,
• un matériau dont l'indice de réflectance solaire est d'au moins 78, attesté par les spécifications du fabricant ou par le devis d'un professionnel.

Trois exceptions sont prévues : les bâtiments et équipements autorisés sur un toit, les bâtiments accessoires résidentiels de moins de 40 m² d'emprise au sol et les bâtiments agricoles. Le Code ne précise pas ce qui s'applique à un toit existant qu'on refait à l'identique. Posez la question au Service de l'urbanisme avant de fixer le devis.

L'article 141 porte sur la structure. La structure doit être conçue pour recevoir un toit végétalisé de type extensif, en plus des charges déjà prescrites, quand trois conditions sont réunies : le bâtiment a plus de trois étages, la superficie de toit du bâtiment ou de son agrandissement dépasse 250 m², et le toit est plat. L'article comporte des exceptions. L'article 141 traite de la conception de la structure, et il ne dit rien d'un bâtiment existant dont on change seulement le revêtement.

Le permis : ce que la Ville publie

La Ville de Laval ne publie aucune page de démarche sur la toiture d'un bâtiment commercial. Sa page « Rénovation et aménagement d'un espace commercial » demande un permis de construction-amélioration avant de modifier ou d'aménager un local commercial. Elle affiche 172 $ pour les premiers 5 000 $ de travaux, plus 6,10 $ par tranche ou partie de tranche de 1 000 $. Cette page ne parle pas de toiture.

Avant de signer, demandez au Service de l'urbanisme si votre chantier exige un permis, et à quel tarif. Dites-lui si le matériau change. Votre assureur peut avoir ses propres exigences, et toute question de charge ou de structure revient à un ingénieur.

Les réponses que nous attendons de vous

Notre visite d'un toit d'immeuble commence par des questions.

1. De quelle année date le toit, et de quoi est-il fait ?
2. Où a-t-on déjà réparé ?
3. Avez-vous des plans, un rapport d'inspection, un registre d'entretien ?
4. Une garantie court-elle encore, et que demande-t-elle ?
5. Quels locaux ne supportent ni le bruit, ni les odeurs, ni une coupure ?
6. Par où monter, et où déposer les matériaux ?

S'il vous manque ces réponses, commencez par une inspection avec rapport. L'inspection dira aussi si le défaut est isolé ou si l'isolant est mouillé sur une large zone. La réponse change tout le projet.

Couvreur, consultant, ingénieur

Pour de petits travaux, le couvreur voit le toit, propose et exécute. Pour un grand toit, on confie souvent le devis et la surveillance à un professionnel qui ne pose rien lui-même : un ingénieur, un architecte ou un consultant en toiture.

L'entrepreneur, lui, doit détenir une licence de la Régie du bâtiment du Québec. Le registre des détenteurs est public sur le site de la RBQ.

Huit étapes, un écrit à chacune

Quand rien ne presse, un projet avance dans cet ordre. Chaque étape devrait vous laisser un document.

1. Le constat. Un rapport d'inspection sur la membrane et l'isolant.
2. Le choix des travaux. Réparation, réfection d'une section ou réfection complète.
3. Les validations. Service de l'urbanisme, ingénieur pour la structure, assureur.
4. Le devis. Une seule description des travaux, remise à tous les soumissionnaires.
5. Les prix. Chaque entrepreneur visite le toit et chiffre ce même devis.
6. Le contrat. Portée, calendrier, garanties, et marche à suivre en cas d'imprévu.
7. Les travaux. Section par section, avec des comptes rendus.
8. La réception. Le couvreur vous montre le résultat en photos. Les corrections sont notées et les garanties remises.

Ne sautez pas la réception. Après elle, l'équipe est repartie.

Ce qu'une soumission d'immeuble doit dire

Un seul montant au bas d'une page ne vous apprend rien. Outre le détail des travaux, chaque soumission devrait donner :

• les exclusions,
• la période proposée et la durée du chantier,
• le nom du responsable présent sur place,
• qui demande le permis, s'il en faut un,
• la licence RBQ de l'entrepreneur, avec son numéro, et son attestation d'assurance responsabilité.

Un prix plus bas sans liste d'exclusions n'est pas une aubaine.

Prévoir plutôt que subir

Un toit d'immeuble se suit comme un équipement. Si vous connaissez son âge, son état et l'année où il faudra sans doute le refaire, vous pouvez provisionner et choisir la saison. Sinon, c'est la fuite qui choisit.

Le jour où l'eau entre malgré tout, personne de chez vous ne monte. Protégez ce qui est en dessous, notez l'heure et l'endroit, photographiez, puis demandez-nous une réparation temporaire par le formulaire. Prévenez votre assureur. Réparer ou refaire se décide plus tard, rapport en main.

Certaines occasions justifient une inspection même à sec :

• vous achetez l'immeuble,
• une garantie arrive à son terme,
• un nouvel appareil doit être posé sur le toit,
• un locataire arrive avec une activité qui change les rejets du bâtiment, un restaurant par exemple,
• un gros orage ou un fort coup de vent vient de passer.

Le dossier du toit

Le dossier du toit appartient à l'immeuble, pas à la personne qui le gère. Il contient :

• les plans du toit, drains et appareils situés,
• tous les rapports d'inspection, en ordre de date,
• le devis et le contrat de la dernière réfection,
• les garanties du fabricant et de la main-d'œuvre, conditions comprises,
• les fiches techniques des matériaux en place,
• le registre d'entretien : dates, constats, photos, factures.

Rangez-le là où la prochaine personne le cherchera, à la vente comme au changement de gestionnaire.

Questions fréquentes