Quand l'eau entre chez un copropriétaire
Le copropriétaire écrit au syndicat le jour même, joint des photos et ne monte pas voir lui-même. Le syndicat mandate un couvreur, qui cherche par où l'eau passe. Bien des dossiers de gestion des travaux de toiture s'ouvrent ainsi, sur une fuite.
Pour les dégâts à l'intérieur du logement, le partage de la facture tient à la cause, à la déclaration et aux polices d'assurance du syndicat et du copropriétaire. Chacun prévient son propre assureur.
Le document à lire avant de demander un prix
La déclaration de copropriété distingue les parties communes des parties privatives. Elle répartit les charges et fixe la façon de décider.
Trois situations sont plus délicates qu'il n'y paraît : la terrasse aménagée sur le toit à l'usage d'un seul copropriétaire, le puits de lumière, le climatiseur privé posé sur la membrane de tous. Pour chacune, relisez la déclaration et demandez à un conseiller juridique comment la traiter.
Les tâches du conseil d'administration
En général, c'est par son conseil d'administration que le syndicat veille à l'entretien et à la conservation de l'immeuble. Pour la toiture, ce rôle se traduit par des gestes simples.
- Commander une inspection à intervalle régulier et classer chaque rapport.
- Savoir en quelle année le toit a été posé et inscrire son remplacement au calendrier.
- Demander des soumissions, puis tenir les copropriétaires au courant.
Bien des administrateurs sont bénévoles. Le chantier se mène pour eux comme pour un propriétaire unique, à une différence près : il faut rallier un groupe.
Le fonds de prévoyance devant une grosse dépense
Selon votre déclaration, le fonds de prévoyance sert en général aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. La toiture compte souvent parmi ses plus lourdes dépenses. Un rapport d'inspection qui situe la réfection dans le temps aide à vérifier assez tôt si le fonds suffira.
Combien verser au fonds, quelles études faire produire, quand lever une cotisation spéciale : ces questions relèvent de la loi et de la déclaration. Demandez à votre gestionnaire ou à un conseiller juridique ce qui vaut pour votre immeuble.
Le conseil ou l'assemblée ?
L'ampleur et la nature des travaux peuvent déterminer si le conseil décide seul ou si les copropriétaires doivent voter. La convocation et le vote obéissent à la déclaration et à la loi. Faites confirmer la marche à suivre par votre gestionnaire ou par un conseiller juridique avant d'envoyer l'avis de convocation.
Peu importe qui tranche, une dépense passe mieux quand le dossier arrive avant la réunion. Le dossier contient :
- Le rapport d'inspection et ses photos de l'état du toit.
- Les options : une réparation, une réfection partielle, une réfection complète.
- Des soumissions comparables, établies sur un même devis.
- Les conséquences pour le fonds de prévoyance et pour les contributions de chacun.
Questions fréquentes
Le copropriétaire qui habite sous le toit paie-t-il une plus grosse part ?
C'est la déclaration de copropriété qui répartit les charges. Relisez la vôtre et, en cas de doute, consultez un conseiller juridique.
Puis-je engager mon propre couvreur pour régler la fuite ?
Quand le toit est une partie commune, son entretien revient en général au syndicat. Faire venir un couvreur de votre côté peut embrouiller les garanties et les responsabilités. Écrivez plutôt au syndicat, photos à l'appui.
Le fonds ne couvre pas la réfection. Quelles sont les options ?
Plusieurs modes de financement existent, tous encadrés par la loi et par la déclaration. Avant de soumettre une proposition aux copropriétaires, passez-les en revue avec votre gestionnaire et un conseiller juridique.