Le classement qui décide de tout
L'Agence range les dépenses d'un bien locatif en deux familles.
La première est la dépense courante. Elle ramène le bien à l'état où il était, et elle revient à intervalles plus ou moins courts. Elle se soustrait des loyers de l'année où elle est faite.
La seconde est la dépense en capital. Elle apporte un avantage qui dure, ou elle rend le bien meilleur qu'il ne l'était au départ. Elle s'ajoute au coût de l'immeuble et s'amortit au fil des ans.
L'enjeu est le moment où l'impôt diminue, tout de suite ou petit à petit. La question se pose avant le chantier, au même titre que celle des subventions pour la toiture.
Un exemple de toit dans le guide
Le guide T4036 de l'Agence, sur les revenus de location, contient un exemple qui parle de toiture. Poser du goudron et de nouveaux bardeaux aux endroits qui coulent y est donné comme une dépense courante.
Rien, dans ce qui a été lu, ne porte sur le remplacement complet d'une toiture.
Ailleurs, l'Agence donne d'autres exemples. Un parement de bois remplacé par du vinyle est une dépense en capital. Un câblage électrique remplacé sans amélioration est habituellement une dépense courante.
Quatre critères pour s'y retrouver
L'Agence propose une grille de questions.
- La durée de l'avantage. Un avantage durable pointe en général vers le capital.
- Entretenir ou améliorer. Rétablir l'état initial est normalement courant. Dépasser cet état est probablement du capital.
- Une partie ou un tout. Réparer un bien en remplaçant une de ses parties est habituellement courant.
- Le poids de la somme. Un montant très élevé par rapport à la valeur du bien fait pencher vers le capital. L'Agence précise que ce critère n'est pas déterminant à lui seul.
L'Agence ajoute une nuance. Une grosse somme dépensée d'un coup pour des réparations qui auraient dû être faites plus tôt peut quand même se déduire comme dépense courante.
Un toit refait à l'identique et un toit refait avec un meilleur matériau, plus d'isolant ou des pentes corrigées ne se rangent peut-être pas au même endroit. Ce site ne tranche pas. Le classement est le travail d'un comptable.
Trois situations à signaler au comptable
- L'immeuble vient d'être acheté en mauvais état. L'Agence traite comme une dépense en capital la réparation qui remet en état un bien usagé nouvellement acquis.
- Les travaux préparent une vente. Selon l'Agence, faites en prévision d'une vente, ou posées comme condition de la vente, les réparations sont traitées comme des dépenses en capital.
- Une aide financière a été reçue. Les textes consultés ne disent pas comment elle se traite.
Au Québec
Les règles de Revenu Québec n'ont pas été consultées. Ces règles, et tout crédit d'impôt provincial lié à la rénovation, sont à lire sur son site ou à demander à un comptable.
Les papiers à remettre
Gardez la soumission, le contrat, chaque facture et les preuves de paiement. Au fédéral, les revenus et dépenses de location se déclarent sur le formulaire T776.
Questions fréquentes
Le toit neuf de mon triplex se déduit-il au complet cette année ?
Seulement s'il s'agit d'une dépense courante, et les textes de l'Agence consultés ne donnent aucun exemple sur un remplacement complet. Dans le cas contraire, la dépense s'amortit sur plusieurs années. Un comptable fera le classement.
Et pour la maison que j'habite ?
Les textes de l'Agence consultés ici ne visent que les revenus de location. Pour une résidence, demandez à l'Agence du revenu du Canada, à Revenu Québec ou à un comptable si un crédit s'applique à vous.
Une réparation de fuite sur mon immeuble est-elle une dépense courante ?
Le guide T4036 donne en exemple de dépense courante le goudron et les bardeaux posés aux endroits qui coulent. Faites-le confirmer par un comptable.
Sources officielles, consultées le 3 octobre 2026 :